最近的楼市风向，实在相当尴尬。

　　要说调控政策，那确实是一出接着一出，1月2月合计调控了87次，次数多得惊人；但要说成效吧，短期确实也没看出来……

　　2月18日克而瑞发布统计数据，北京、广州、深圳楼市在2021年春节两周延续节前热度，累计成交量较2020年、2019年同期涨幅均超过45%，创近3年春节同期新高。



　　调控动作不断，然而楼市热度未歇，这背后充满了政策与市场的博弈。

　　这期间，还穿插着高层的表态，比如3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示——

　　房地产领域的核心问题，还是泡沫比较大。



01 楼市泡沫
　　上世纪八九十年代，是日本人炒房的时代。

　　原因无他，皆因房价疯狂上涨。

　　在低利率、高回报的外因诱导下，日本人的购房热情空前高涨，将房子抵押给银行贷款，然后再用这笔钱继续买房，循环操作，很多人都背上了高额贷款。即使当时房价已经足够高，但民众依然坚信，房价还会继续上涨。

　　当时日本房地产的市值已经开始疯狂，泡沫吹弹可破。在此期间甚至有传闻称，卖掉东京的房子，就可以买下整个美国——这话是不是有点耳熟？

　　对喽，这话在30年后改头换面，卷土重来了。今年1月，网上流传出了这么个说法——

　　卖掉深圳的房子，就可以买下半个美国。



　　这是一篇没头没尾的文章，文内甚至连甚至连“151亿”这个数据的出处都没交代，典型的地摊文学，但它还是引发了一波网络热议。

　　它之所以能引起讨论，自然是因为大众产生了共鸣——深圳的房价确实太高了。

　　据中国房地产数据研究院资料显示，在2020年12月中国288个城市的二手房价中，深圳二手房价同比涨幅达到34.25%。

　　这个涨幅，你若是简单地将其归结为深圳的城市创新力高、生产效率强、为社会创造出了财富，然后这些财富又回流到了房价上，反哺深圳，这似乎在逻辑上可以说得通；但深圳这种爆发式的猛涨，你又很难相信它是合理的。

　　显然，官方也知道深圳楼市存在泡沫。

　　所以，1月下旬，深圳的楼市调控来了，逐步调控二手房市场。2月8日，深圳住建局连发3条公告，祭出了楼市“杀手锏”——二手住房参考指导价。

　　在官方发布的全市3595个小区的指导价中，只有61%的小区指导价与实际成交价基本一致。而在热点区域，官方发布的指导价普遍比实际成交价低，有些豪宅的指导价，甚至只有市场价格的一半。

　　指导价一出，就有市民向有关部门进行了投诉，但大势所趋不可逆，目前已有多家银行跟进了这条措施，开始按照指导价发放房贷。另外，从最新情况来看，深圳近年来被看做“后门”的房抵贷也要参考指导价进行发放了。

　　可以说，深圳这回算是把买房的金融杠杆压缩到了极致。

　　同样严打金融杠杆的还有北京。北京市住建委昨天发布了2021年工作安排，接下来将重点查处“无证售房”“不实宣传”“合同欺诈和不平等条款”“违反预售资金监管”“捆绑销售和违规分销”“信贷资金违规使用”“借学区房等炒作房价”“违规工改住、商改住销售”“发布虚假网络房源”九方面问题。

　　重点查处“信贷资金违规使用”，指的主要也是房抵贷、个人信用贷流入楼市的问题。

　　两地异曲同工，都在卡资金的脖子。

02 战线拉长
　　3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上重磅发声——

　　房地产领域的核心问题，还是泡沫比较大。

　　在这次发布会上，郭树清还警告了某些房产投资者。他表示：“现在很多人买房子不是为了居住，而是为了投资和投机，这是很危险的。因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。”

　　在这段发言中，郭树清首次提到了“房地产市场下行”的可能性，这样的表态是极为罕见的。



　　中国的房地产泡沫算是个老生常谈的话题了。此前，央行发布了《2020年第四季度中国货币政策执行报告》，截至2020年上半年末，BIS口径我国的居民杠杆率为59.1%。

　　据国际清算银行测算，2016年至2019年，中国居民部门杠杆率上升了16.3个百分点，平均每年升幅超过4个百分点。截至2020年6月30日，中国居民部门杠杆率上升了3.9个百分点。

　　央行表示，要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。

　　而在这段时间，北京、上海、深圳等地严查房抵贷流入市场，也有这方面的考虑在。除了对购房群体动手，最近的政策也对地方和房企动了手——

　　近日，22个重点城市表示，将在土拍上会实现“两集中政策”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年住宅招拍挂不超过三次。

　　对于地方而言，启动集中供地后，过去疯狂卖地的情况可能要大打折扣了。而对房企来说，这对房企自身的现金流也是极大的考验，过去疯狂拿地、撬动杠杆的局面，也有可能一去不回了。

　　另外，郭树清今天还在发布会上透露，下一步就是贷款利率的回升和调整。

　　这意味着，2021年的货币政策可能要收紧，房地产市场的膨胀自然会受到抑制。

　　此前，郭树清曾表示：“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。这样的教训，中国必须记取，挤掉房地产泡沫，只能正面应对。”

　　如今看来，泡沫已经开始挤了，而后续会不会更大力地挤，目前还不能妄下断言。因为疫情之下，国际环境瞬息万变，美元牵一发动全球，国内则是治大国如烹小鲜，每一步落子都会慎而又慎。

　　但至少，从银保监会主席郭树清的表态里，我们可以预判出金融界接下来的布局，对于楼市来说，难言利好。

03 结语
　　最后，再来说个核心问题，中国楼市有泡沫吗？估计所有人都会承认，确实有泡沫。但各地的泡沫密度差距太大，很难一概而论。

　　经过2020年的新冠疫情，我们能够很明显地感受到，城市分化不断加剧，一线城市以及强二线城市在疫情期间显现出了强大的虹吸能力，与之相对的，则是三四线城市的不断式微。

　　此前恒大研究院首席经济学家任泽平及其团队发布数据，从城市等级来看，截至2018年，一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米，套户比分别为0.99、1.06、1.12，一线城市住房供给偏紧。

　　如果我们不考虑不同城市的房价差距，单从这个比值来看，一线城市其实还有一定的发展空间。所以，现在的楼市调控，基本都是在保持“稳”，稳地价，稳预期，从而避免房价的暴涨暴跌。

　　说白了，就是通过不断调控，把房价的震荡周期拉长，从而消解楼市中的泡沫。

　　只能说，2021年的楼市调控怕是少不了，因为这将是一个持久的拉锯战。